Huis kopen in Frankrijk: de regels die je moet kennen als buitenlandse koper

Als Nederlander mag je vrijelijk een huis kopen in Frankrijk. Er gelden geen speciale beperkingen voor buitenlandse kopers uit de EU. Maar de regels rondom huis kopen in Frankrijk wijken op een aantal punten flink af van wat je thuis gewend bent. Denk aan een verplichte notaris, een bijzondere koopovereenkomst en kosten koper die hoger uitvallen dan in Nederland. Dit artikel legt stap voor stap uit hoe het koopproces werkt en waar je rekening mee houdt.

Mag je als Nederlander een huis kopen in Frankrijk?

Ja, en dat geldt ook voor andere EU-burgers. Er is geen vergunning nodig en er zijn geen quota of restricties voor buitenlandse kopers. Je mag een woning kopen als vakantieverblijf, verhuurobject of als vaste woonplaats. Je hoeft niet in Frankrijk te wonen of er belasting te betalen om een huis te mogen bezitten. Dat maakt het voor veel Nederlanders een toegankelijke markt.

Hoe werkt het koopproces stap voor stap?

Het Franse koopproces kent een vaste volgorde. Die wijkt op meerdere punten af van het Nederlandse systeem. Dit zijn de stappen:

• Bod uitbrengen. Je doet een bod op de woning, soms via een makelaar (agent immobilier), soms rechtstreeks bij de verkoper. Is het bod geaccepteerd, dan wordt een voorlopige koopovereenkomst opgesteld.
• Compromis de vente tekenen. Dit is de Franse voorlopige koopovereenkomst. Je tekent hem bij de notaris of makelaar. Op dit moment betaal je een aanbetaling van meestal rond de 10% van de koopprijs.
• Bedenktijd van 10 dagen. Als koper heb je na het tekenen van de compromis wettelijk 10 dagen bedenktijd. Binnen deze periode mag je zonder opgave van reden van de koop afzien en krijg je de aanbetaling terug.
• Onderzoek en financiering regelen. In de periode tussen de compromis en de definitieve overdracht regel je de financiering en vinden de wettelijk verplichte keuringen plaats.
• Acte de vente tekenen. Dit is de definitieve koopakte. Die wordt altijd ondertekend bij een notaris. Pas na het tekenen van de acte de vente ben je officieel eigenaar.

Welke regels gelden er rondom de notaris?

In Frankrijk is een notaris (notaire) bij elke woningverkoop verplicht. Je kunt als koper je eigen notaris inschakelen naast die van de verkoper. De kosten worden dan verdeeld en jij hebt iemand die puur jouw belangen behartigt. De notaris controleert de eigendomstitel, regelt de overdracht en zorgt dat de nieuwe eigendom wordt ingeschreven in het kadaster. Zonder notaris is een woningkoop in Frankrijk niet rechtsgeldig.

Wat zijn de kosten koper in Frankrijk?

Reken op kosten koper van naar schatting rond de 7 tot 8 procent van de aankoopprijs bij een bestaande woning. Bij een nieuwbouwwoning liggen die kosten lager, doorgaans rond de 2 tot 3 procent. De kosten bestaan uit overdrachtsbelasting, notariskosten en registratiekosten. Makelaarskosten zijn in Frankrijk soms al inbegrepen in de vraagprijs, maar dat varieert. Check altijd of de prijs die wordt vermeld inclusief of exclusief courtage is.

Huis kopen in Frankrijk: regels rondom financiering

Een hypotheek afsluiten in Frankrijk als buitenlander is mogelijk, maar Franse banken werken liever met mensen die al een band hebben met het land, zoals een Frans inkomen of een bestaande rekening bij een Franse bank. Franse banken financieren zelden meer dan 80% van de aankoopprijs. Je hebt dus minimaal 20% eigen vermogen nodig, plus de kosten koper. In totaal betekent dit dat je al snel rond de 25 tot 30 procent van de aankoopprijs zelf inbrengt. Je kunt ook een hypotheek in Nederland afsluiten en daarmee een woning in Frankrijk financieren, als je voldoende overwaarde of eigen vermogen hebt.

Verplichte keuringen en documenten

Verkopers in Frankrijk zijn wettelijk verplicht om een dossier met technische rapporten aan te leveren. Dit heet het Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Daarin staan onder andere rapporten over:

• Asbest (bij woningen gebouwd vóór 1997)
• Lood (bij woningen gebouwd vóór 1949)
• Energieprestatie (vergelijkbaar met het energielabel in Nederland)
• Aanwezigheid van termieten in risicogebieden
• De staat van de elektrische installatie en gasinstallatie bij woningen ouder dan 15 jaar

Als koper ontvang je dit dossier vóór het tekenen van de compromis. Lees het goed door. Bij verborgen gebreken die niet vermeld zijn, kun je de verkoper aansprakelijk stellen, maar dat is een traject dat je wilt vermijden.

Praktische tips voor een soepele aankoop

Een aankoop in een ander land vraagt extra voorbereiding. Schakel bij voorkeur een tweetalige notaris of juridisch adviseur in als je het Frans niet machtig bent. Laat je niet opjagen door een makelaar die zegt dat er haast is. De 10 dagen bedenktijd na de compromis zijn er juist om rustig te kunnen nadenken. Controleer ook of de woning is aangesloten op het riool of beschikt over een goed functionerende septische put. In landelijke gebieden is dat een veelvoorkomend punt dat extra kosten met zich mee kan brengen als het niet in orde is.

Veelgestelde vragen

Moet ik in Frankrijk wonen om er een huis te mogen kopen?
Nee, je hoeft niet in Frankrijk te wonen om er een woning te kopen. Als Nederlander mag je vrijelijk onroerend goed bezitten in Frankrijk, ook als je er alleen in de zomer verblijft of de woning verhuurt.

Wat is de compromis de vente precies?
De compromis de vente is de voorlopige koopovereenkomst in Frankrijk. Na het tekenen ervan heb je als koper 10 dagen bedenktijd. Binnen die periode kun je de koop zonder reden annuleren en krijg je de aanbetaling terug. Na die 10 dagen ben je gebonden aan de overeenkomst, tenzij een ontbindende voorwaarde van toepassing is, zoals het niet verkrijgen van een hypotheek.

Kan ik een Franse hypotheek krijgen als ik in Nederland werk?
Het is mogelijk, maar niet altijd makkelijk. Franse banken kijken streng naar inkomen, vaste lasten en de verhouding tussen schuld en inkomen. Als je in Nederland werkt en geen Franse bankrelatie hebt, is de drempel hoger. Een alternatief is financieren via Nederlandse overwaarde of een Nederlandse hypotheekverstrekker die ook Frans vastgoed als onderpand accepteert.

Wat als de woning verborgen gebreken heeft die niet in het rapport staan?
In dat geval kun je de verkoper aansprakelijk stellen op grond van de Franse wetgeving voor verborgen gebreken (vice caché). Dit geldt voor gebreken die al aanwezig waren bij de verkoop en die de woning ongeschikt maken voor gebruik. Het is verstandig om hiervoor een lokale juridisch adviseur in te schakelen.